有幸听某位市长讲了下房地产的一些逻辑，趁着脑子还清醒，赶紧记录下：
#内幕消息
有幸听某位市长讲了下房地产的一些逻辑，趁着脑子还清醒，赶紧记录下：
为什么要房住不炒？
因为发生了结构性改变，下文会详聊
房地产怎么发展起来的？
1980年，城市居民1.8亿，人均住房5平方
2020年，城市居民9亿，人均住房50平方
80年的时候，人多地少，需要解决住房，拉动内需，拉动经济的目标，而房地产可以满足，小平改革开放使得城市机制得以释放：
城市机制释放农村篇：
1 承包制，使得5亿种地农民降到只需要2亿，剩下3亿可以出去打工，带来了第一波城市务工人群
2 进城工作，以前的户籍制度是不能让农村人口进城务工的，更改以后人口流动增加
3 打工到一定年限以后，可以获得城市户口，从而从农村人民转化成城市人口
城市机制释放城市篇：
1 土地批租制度出现，导致出现房地产商
2 产权房出现，92年以后，出现产权房而不再是公有制房屋，以前的公有制可以转化成私有制
3 按揭贷款出现，可以拉动杠杆，让居民大额消费出现
4 城市投融资平台出现，使得效率提高
5 城市成立开发区，以单独区域形成城市新发展极，拉动城市化率
这些举措使得城市化率迅速飙升，也造成了中国快速发展的几十年，当然，也导致了房地产商大规模举债，拉杠杆拿地，开发，预售，银行放贷，使得快速发展，也埋下一定隐患
而当前具体指标出现了拐点，使得房地产从白银时代变成了黑铁时代，结构性改变
1 人口下降，需求开始下降，不会有以前那种越来越多的人买房了
2 城市化率65%，基本封顶，欧美基本上也就是75%左右，而我们的城市化里，有一部分是吸纳农村的劳动力，所以相对偏低（即，农村户口实际上在城市长期生活）
3 老龄化加速，老年人对房屋需求不如年轻人强烈，死亡率上升导致房地产空置率提高
4 存量房库存（新开发1年以上卖不动）有6亿平（注意，不是烂尾），90年以后新建房400亿平，其中300亿在居民手里，居民手里闲置投资房占比20%，也就是60亿平闲置，此前年涨幅20%，闲置会划算，但是房子不涨以后，闲置就会流动，从而稀释交易需求
5 人均住房面积到天花板，人均50平，已经媲美发达国家（也是人均50）
6 建设量封顶，此前90年1年1000万平米新建设，00年1亿平，10年10亿平，17年17亿平，而同年全世界新建居民房屋37亿平，中国占比接近一半，而人口占比并没有接近一半，显然过剩
7 城市大规模基础性建设（路，医院，学校等）基本封顶，提升空间没那么大
8 房地产商金融负债率90%，而香港40%，欧美50%，政府给的70%红线，仍然有很多企业没达到
而房地产会不会雪崩？
不会，会想尽一切办法使其软着陆，因为房地产占比我们的GDP10个点，如果没搞好负增长了，那就是极大不稳定，所以会限制新房建设，保障存量交付
房价会不会继续涨？
不一定，北上广深等人口涌入的地方，仍然是人口流入有需求，可能会涨，但是也不会疯狂了，因为流动性变稀释了，而人口流出的城市，尽可能在租售比离谱之前跑掉，是安全的做法
