在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。
在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。
据《时代周报》，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。
如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷，而房企在“三道红线”等政策的约束下，资金压力逐渐显现，“以价换量”是他们的对策。“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。
以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。去化速度较慢，房企为了尽快回笼资金而采取以价换量的方式。
在四线城市操盘一个中型项目的李林说，“现在的市场，能够卖出去就是很好了。我们隔壁项目，差不多快交房了，现在也就卖了几十套。（他们）为什么不降价呢，因为降价了可能会亏很多，更重要的是，降了也可能卖不出去。”这是许多三四线城市目前的现状。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，“很多项目，特别是资金链紧张的开发商的项目，打折力度很大，对周边项目的定价和营销都造成了影响，导致其他项目也不得不跟随降价，所以就导致地区房价下跌。”
不仅是市场环境不好，房企当前面对的现实压力也不小。同策研究院研究总监宋红卫就分析认为，“降价背后，体现的是房企集中偿债压力较大。根据wind数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降1.34%，较2020年下降1.23%。调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题。此外，如果房企无序降价，也会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”据统计，郑州、内蒙古等城市，均有购买该房企期房的业主留言称希望这种房企以价换量的方式被整治。李宇嘉指出，“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的；其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，这是不公平的。”
不过需要指出的是，“限跌令”虽在一定程度上能够稳定房地产市场的预期和发展，但是，非热点三四线城市未来市场的发展，依然应该谨慎使用。宋红卫称，“下半年市场下跌的程度取决于行业资金面。房企的融资端基本已经锁死，下半年房企自救主要靠销售回款。当前销售最大问题不在于缺乏购买力，而在于居民的按揭贷款受限。尤其是大部分核心城市主力群体是置换型的改善需求，由于房子卖不掉，导致购买新房也受到影响。”
（21世纪经济报道）
