荃湾油柑头首置地接获1份标书　测量师：或低价成交

荃湾油柑头首置地接获1份标书测量师：或低价成交地政总署公布，中午截标的荃湾油柑头「港人首次置业」项目，收到1份标书。在截标现场，佳明集团独资入标。发展商说，有发展斜坡经验，相信能控制建筑成本，但出价比较保守。普缙估值及咨询总监李隽杰认为，项目有流标风险，但亦相信政府会因应项目质素及市况调整底价，不排除最终以低价成交。他表示，标书数量反映项目质素不太吸引，特别是涉及斜坡保养及兴建展能中心等多项条款，额外成本会影响竞投意欲。他估计，项目估值约每平方呎3400元，相当约35亿元，较年初估算下调约三成。李隽杰认为，就算项目竞投反应不算热烈，但不代表首置盘无吸引力，因为项目4-5年后落成，市况有机会转变，到时以折让价推盘仍能吸引买家，相信利润可以因应销量调节。2023-08-1817:48:05

荃湾油柑头首置项目流标　政府邀房协承接发展

荃湾油柑头首置项目流标政府邀房协承接发展地政总署公布，荃湾油柑头「港人首次置业」项目，因为地价标金未达政府底价，不接纳接获的一份标书，投标者为佳明集团。政府指，不会就投标者出价的考虑作出揣测。出价往往视乎多个因素，例如投标者如何评估用地的吸引力和市场情况，以及企业情况、发展策略等。房屋局发言人表示，虽然是次招标被取消，但政府认为该用地适合发展「首置」项目，房屋局将会邀请香港房屋协会承接有关项目并在此用地兴建「首置」单位。政府指，目前正推展四个「港人首次置业」项目，会继续丰富房屋阶梯，以满足不同置业人士的需要。2023-08-2318:50:57

启德商住地估值逾百亿元　分析料发展商保守出价

启德商住地估值逾百亿元分析料发展商保守出价中午截标的启德商住用地，位于第2A区4号、5B号及10号地盘，邻近港铁宋皇台站。2020年中以纯商业用地推出但流标，其后政府将部分商业用地改划作住宅用途。会德丰及新地均表示，独资竞投项目。地盘面积约21.4万平方呎，最高可建楼面面积141.8万平方呎，是今季规模最大的官地，预计可提供约1750个单位。市场估值介乎113.4亿至146亿元，每呎楼面地价约8000元至1.03万元。泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚对地皮的估值是市场下限，他说地皮并非无流标风险，视乎政府会否贴市价批地。考虑到项目规模大，市场消化风险高、近期新盘销售速度转慢、区内供应多，估计发展商保守出价。至于地皮分成3个地段，各自设有楼面限制，有意见认为难以兴建大型基座会所及相连座数，但张翘楚相信问题不大。张翘楚表示，商业地转为商住地，有利发展商较快回笼现金，但若果大量改划成商住地，有违启德原来的第二个核心商业区定位，可能面对低地价及流标风险。2022-12-1612:43:10

香港荃湾首置地流标 房协接手发展首置单位

香港荃湾首置地流标房协接手发展首置单位香港楼市前景未明，位于荃湾油柑头的港人首次置业住宅地流标，将由房屋协会接手兴建首置单位。香港立法会房屋事务委员会副主席梁文广说，对这个结果早有心理准备，交由房协承接是最好做法。据《星岛日报》报道，荃湾港人首置地上星期五（8月18日）截标，地政总署星期三（23日）公布，只收到一份标书，因标价未达政府底价故不接纳，以流标收场。房屋局随即邀请房协承接项目，兴建首置单位。梁文广星期四（24日）在电台节目上说，市场对于这次流标早有心理准备，因为市场对楼价走势、银行利息以及地产商是否有意参与政府项目都不太乐观。他认为，项目交由房协承接发展是最好做法，因为房协过去也曾参与过发展夹屋（即夹心阶层住屋，上世纪90年代港府推出的一种补贴性住房），不用担心缺乏经验。且房协开发可以在成本及利润上再压缩，做到能自负盈亏就足够，发展压力相对较小；而若将项目交由私人发展商参与，则需要保留一定利润。梁文广指出，这次的土地需要进行平整，成本要转嫁私人发展商，在利润不够吸引下，种种因素都限制了私人发展商参与的意愿。他认为，港府日后邀请发展商参与资助房屋项目，应先做好土地平整，在社区设施配套上可以给发展商多一些决定权。据报道，这次的荃湾港人首置地是自今年1月赤柱环角道豪宅地流标后，再有卖地表住宅地以流标收场；而若算上“一铁一局”项目，包括市建局观塘市中心第四及第五区商业项目和港铁小蚝湾车厂第一期项目均于今年2月流标，即今年以来共有四个项目以流标告终。

远东发展料新界楼价会再跌最多10%　未来投地保守谨慎

远东发展料新界楼价会再跌最多10%未来投地保守谨慎远东发展主席邱达昌表示，香港房地产市场基本面不算好，因为利率环境高企，加上有人离开香港，以及新盘供应较多，不排除新界楼价会再跌5%至10%，但楼价稍为回落，有助增强市民购买力，长远对整体社会是好事。远东与新世界合作发展的启德住宅项目预计明年开售。邱达昌说，早年买入的启德项目，今日已经不再便宜，虽然有信心落成后不会蚀本卖楼，但利润空间已不似预期，将来开盘定价要面对市场和「贴地」。他指，启德区供应较多，曾担心销售前景，但项目主打一房至两房单位，入场费较低，相信有一定竞争力。对于今年有多幅地皮流标，邱达昌说，集团在香港的土地储备，可以为未来2至3年提供逾1000个单位，作为中型发展商，在香港的货源算多。他形容，集团早已「食饱」，未来投地会相对保守谨慎，但如果有良好又便宜的地皮，都会参与竞投。集团提到，在香港手持的货源较多，海外市场供应则偏紧，未来会优先将资源分配在去货速度较快的地方，但强调香港仍然是集团的家。2023-11-3017:41:05(1)

标题：【每日精选AV】 换妻需谨慎，怀孕谁负责？描述：，一直都是夫妻间较为禁忌的话题，尤其是在相对保守的国内，能公然将这个词

标题：【每日精选AV】换妻需谨慎，怀孕谁负责？描述：换妻，一直都是夫妻间较为禁忌的话题，尤其是在相对保守的国内，能公然将这个词拿到餐桌上来讨论的夫妻，必然有着十分大胆且开放的思想。甚至在日本AV里这种超越伦理认知的情节都出现的不算很多，今天这部MEYD-827算是其中的佼佼者。光是换妻的话题拿出来，这部作品的剧情就必然不会太差：为何要换妻？如何跟伴侣商量？又怎样去实现？光是将这几个问题阐述清楚就完全可以造就一部好片，更何况影片还加入了佳奈和贵志是高中初恋的隐藏情节。而影片的结尾也发人深思，都知道佳奈在戳破套套的时候就预料到了结局，但是最后四个人八目相对，每个人的内心活动都直观的表现在了脸上。可以毫不客气的说：结局真是展现出了四个人完全不同的心思，在我看来最后的一幕四个人的表情是点睛之笔，简直比正片还精彩。当然这也是在告诫屏幕前的各位：作为成年人，做一些事情之前要想清楚后果。来源：@xfsese#寻芳SeSe关键字：#NSFW精选#换妻#绿帽#情侣#群P#4P#内射#夫妻#日本#群P#4P#有码#中文字幕#黑川堇#森泽佳奈#熟女#人妻#NTR#夫妻交换分类：#AV系列文件时长：#10分钟以上编辑人员：#abby