证券日报：京沪深取消普宅和非普宅标准，利好房产交易和房企

证券日报：京沪深取消普宅和非普宅标准，利好房产交易和房企 近日，财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。在此背景下，近日，上海、北京、深圳三地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。“上海、北京、深圳已经取消普宅和非普宅标准，预计广州等城市也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放………… -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews

买房还没交契税能享受吗？卖房也有红利？房地产税收新政解读

买房还没交契税能享受吗？卖房也有红利？房地产税收新政解读 13日，财政部等三部门公布了促进房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策。购买家庭唯一及二套住房，不超过140平方米按1%缴纳契税新政包括：加大了住房交易环节的契税优惠力度，将享受1%契税优惠税率的住房面积标准由90平方米提高到140平方米，更好支持居民刚性和改善性住房需求。具体来看：对于购买首套房的家庭，购房面积在90~140平方米的，契税从1.5%变成了1%，可以减少0.5个百分点。对于购买二套房的家庭，购房面积不超过140平方米的，契税都统一变成了1%；140平方米以上的，从3%变成2%。中国人民大学财税研究所首席教授 朱青：原来，契税的标准税率是3%和5%，但是出台了一些优惠的税率，这次把家庭购买唯一住房的契税税率，从90平方米扩大到140平方米以下。家庭个人购买第二套住房，如果不超过140平方米的，也是按照1%的优惠税率征收契税。消除老百姓购房方面的这种障碍，对于今后增加老百姓的购房能力、扩大房地产政策的效果会有一定的积极作用。专家表示，根据政策，北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。中国财政科学研究院院长 杨志勇：这次还取消了北京、上海、广州、深圳这4个城市过去第二套住房的限制条件，这次跟全国一样适用一个标准，所以，对买房降低契税负担，有助于老百姓的住房消费。专家为我们算了笔账：举个例子，在北京购买总价500万元的第二套房，过去契税是3%，也就是15万元，新政策落地后，如果面积不超过140平方米，契税将按照1%收取，也就是5万元，减少10万元。优惠政策今年12月1日正式实施根据专家介绍，契税属于财产转移税，是当房屋等不动产的产权发生转移变动时，根据当事人所订的契约，按价格的一定比例向新业主征收的一次性税收。有网友提问：什么时间开始执行？买了房但是还没交契税的可以按照这个标准走吗？答案来了↓按照规定，新政策将于12月1日正式实施，不过为了让更多人享受到政策红利，对12月1日前买房，12月1日后申报缴税的，都可以按新政策办理。也就是说，买房人可以先网签，等12月1日后再申报缴税，就能享受优惠税率了。对个人销售已购买2年及以上住房免征增值税除了契税，这次政策调整还涉及大家关心的增值税；不仅买房有优惠，而且卖房也可以享受到政策红利。根据规定，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税，包括北京、上海、广州、深圳4个城市。专家表示，增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅的标准。粤开证券首席经济学家 罗志恒：取消普通住宅和非普通住宅后土地增值税和增值税的税收优惠，有利于引导部分城市取消普通住宅和非普通住宅标准，落实三中全会的要求，更好地适应居民对改善性住房的需求，满足对美好生活的期待。降低土地增值税预征率下限0.5个百分点专家告诉记者，这次的政策不仅利民，而且惠企。按照政策规定，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。专家介绍，与我国房地产开发模式相适应，我国的土地增值税实行预征制度。为了充分发挥土地增值税预征的调节作用，有关部门明确各地区预征率下限。此次调整将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。中国财政科学研究院院长 杨志勇：这次住房税收政策的调整对于开发商来说也是利好的。开发商在开发过程中要提前预缴土地增值税，它是先预征、后汇算清缴，在预征的过程中，它要占用开发商的资金，这一次无论是东部中部西部哪个地区，土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，那对于缓解或者减轻开发商的资金压力也是有帮助的，有助于房地产市场的平稳健康发展。 -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews

住房交易全面降税！能省多少钱？对房地产市场有哪些利好？

住房交易全面降税！能省多少钱？对房地产市场有哪些利好？ 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度；降低土地增值税预征率下限；以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告自2024年12月1日起执行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按公告执行。相关税收调整前后变化以下为澎湃新闻根据新政整理的政策要点：变化一：全国范围内，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税新政：契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。58安居客研究院院长张波指出，新政前，对于首套普通住宅契税大致在1%-1.5%，非普通住宅则是3%，目前统一为140平方米及以下的按1%税率征收，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出，并且契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出让购房者的当下感受更为直接和明显。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，以上海为例，过去只有购买90平方米及以下的普通住房，契税按1%征收。而现在购买140平方米以下的房子，无论是首套房还是二套住房，都可以按1%征收。对于购房者来说，其税率可从原来最高的3%下调到1%。以500万元的住房为例，契税从原来的15万元减少到5万元。变化二：购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行新政：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。严跃进指出，140平方米以上的住房，可以通俗地约定为“豪宅项目”。对于一线城市来说，过去一般会列为非普通住宅，无论是首套还是二套，其税率均为3%。如此对比，新政下，若是按首套房的名义认购，其税率将从3%下降至1.5%，即1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按二套房的名义认购，税率将从3%下降至2%，契税从30万元减少到20万元。其他城市在这个税率方面则没有变化。换句话说，大城市在买“豪宅”项目方面，和中小城市买顶豪的税率是看齐了。变化三：购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税新政：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。张波提到，降低交易税费，利好换房人群这一点和此前市场预期相同。从卖方来看，新政前，普宅满2年免征增值税，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，虽然一线城市需要等普宅政策发布后才调整，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。中指研究院政策研究总监陈文静指出，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。变化四：土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点新政：土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。 此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。张波提到，土地增值税层面目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。陈文静指出，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。 -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews

财政部等三部门：在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税

财政部等三部门：在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税 财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。（央视新闻） -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews

解读｜力度最大化债举措获通过，房地产市场将迎来哪些变化？

解读｜力度最大化债举措获通过，房地产市场将迎来哪些变化？ 11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过近年来力度最大的化债举措，明确增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。同日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，全国人大财政经济委员会副主任委员、全国人大常委会预算工作委员会主任许宏才表示，为便于操作、尽早发挥政策效用，新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施。按此安排，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。财政部部长蓝佛安直言，这是党中央统筹考虑国际国内发展环境、确保经济财政平稳运行，以及地方政府化债实际等多种因素，作出的重大决策部署，是今年一系列增量政策的“重头戏”。对于房地产市场而言，发布会上，蓝佛安表示，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。“结合取消普通住宅标准和非普通住宅标准调整税收，有利于降低购房人负担，促进刚需与改善型住房需求入市；通过专项债券落地，有利于地方政府收购存量房屋与土地，减少存量房地产供给；通过供求双向调节，起到平衡供求关系，促进房地产市场止跌回稳和平稳健康发展的作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池点评道。哪些房地产相关税收政策有望调整？在业内看来，后续房地产减税大招将出台。按照财政部部长蓝佛安的说法，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。那么，哪些房地产相关税收政策有望调整呢？从财政部部长助理宋其超此前在国新办新闻发布会上透露的信息来看，财政部正研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。现行政策中，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，“从目前房地产相关税收政策来看，包括增值税、土地增值税和个税的政策都存在积极调整的空间，其直接影响就是降低了房东和房企的税费成本，对于房屋交易和开发成本降低具有积极的作用。”58安居客研究院院长张波指出，目前，房地产税收主要集中在供给和需求两侧，供给侧的税源主要是房企在拿地和开发环节，需求侧则主要在交易阶段。从供给侧来看，目前房企的税收在拿地层面和销售阶段，拿地阶段主要是契税，这方面预计整体降低的可能性低，但因城施策进行调整的可能性较大。销售阶段是降税的重点，主要包括土地增值税、增值税两项，非普宅相关标准的取消预计会对土地增值税形成重要影响，预计整体性降低的可能性大，而增值税可能会考虑阶段性降低税率的方式。从需求侧来看，张波提及，目前已经有在落地包括个人所得税减免、地方性契税减免的政策，这类政策预计后续还将延续，并且自主权还在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推进“以旧换新”等各类房产置换需求提升，因此进一步调整增值税免征条件、个人所得税免征条件将是主要方向，同时可能会结合对二手房中介费的收取进行规范性调整。专项债券扩围用于回收闲置存量土地除了房地产相关税收政策将有调整，专项债的使用范围也有所扩大，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的“卡点”。发布会上，蓝佛安提及，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。严跃进提到，专项债在“优化存量”方面有积极作用。其中在回收闲置存量土地进而转为土地储备方面，主要包括两类土地，即安置房闲置用地、房企未开发用地。其对于缓解城中村改造安置房领域、出险房企土地库存项目方面的风险具有积极作用，也有效改善了2025年的土地储备结构和供地结构。同时对于收购存量商品房用作保障性住房方面，其有助于消化现房库存或准现房库存的房源，同时积极增加保障房的供给。严跃进表示，专项债政策也可以和其他政策形成非常好的配合。目前城中村改造专项借款、保障性住房再贷款两类金融工具已经积极落实。其中城中村改造专项借款有效确保了房票的兑付，有助于后续新房项目的去库存。而保障性住房再贷款，则有效化解房企现房项目，促进一些房企高效批量出售项目。当前专项债的加入，也意味着“消化存量”方面新增金融财政政策支持，真正有助于土地和房屋库存消化，真正促进供求关系的再均衡。张波也表示，专项债的支持不仅有助于房企缓解资金压力，还可以促进房地产市场的健康发展。通过支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以优化土地供应，通过收购存量商品房用作保障性住房，来加快去化库存等措施，可以稳定市场预期，提振市场信心。同时，更有利于支持保障性住房建设等民生工程，提升居民的生活质量和幸福感。对于专项债在房地产相关领域的支持力度，张波认为，目前来看，本次新增专项债的规模是超出市场预期的，这大大降低了地方财政压力，同时对于市场的调节力度明显增强。从2018年、2019年土储专项债占当年专项债的水平来看，大致在30%左右水平，因此预计本轮也将保持同等比例，这将大大增强各地对于土地侧优化的把控力，更有利于市场的实质性回稳。 -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews

房地产“四四二”措施力度有多大？券商看好市场信心修复和大盘股表现

房地产“四四二”措施力度有多大？券商看好市场信心修复和大盘股表现 10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。整体来看，对于接下来房地产市场的平稳健康发展，本次发布会提及的一揽子政策，可以概括为赋予城市更多自主权、减轻居民购房负担和推动市场供需平衡的“四个取消、四个降低、两个增加”。华金证券所长助理、首席金融地产分析师秦泰对澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者表示：“综合来看，本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧‘保交付’的加大力度，政策层面更为看重的是已售在建项目的交付。“一方面，降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现。另一方面，政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。综合判断，房地产市场‘L’型底部有望于2025年左右到来。”秦泰称。国金证券房地产分析师池天惠指出，本次房地产新政通过供需两端的综合施策，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。“四个取消、四个降低和两个增加”的措施，既减轻了居民的购房负担，又推动了市场的供需平衡，这将有助于房地产市场的企稳回升，为行业的可持续发展注入新的动力。落实到市场层面，方正证券首席经济学家芦哲表示，近期发布的政策预期，定调相对乐观，从限购完全转向重启货币化是政策的基调逐步变化的过程。本轮政策转向已经开始，当前大概率不是本轮财政刺激的终点，但政策节奏或许不会集中式而是渐进式地释放积极信号。“综合来看，在长期政策转向预期改变前，市场整体情绪有托底、但上行动力可能被三季报业绩、经济数据修复程度拖累，指数可能震荡。风格方面，在估值中枢全面修复之后，震荡期可能仍然更偏向有资金支持、业绩头部集中的大盘股。”芦哲说。以下为澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者的详细解读。一、四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整各类购房的限制性措施，主要包括取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅的标准。解读：池天惠表示，为充分赋予城市政府调控自主权，新政明确城市政府应根据本地实际情况，因城施策，调整或取消包括限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准在内的各类限制性措施。“‘四个取消’这一举措，旨在释放市场活力，促进房地产市场的自由流通。”池天惠称。浙商证券首席经济学家李超表示，“四个取消”的核心仍在于限购调整，未来一线城市的限购政策仍有进一步放松空间。二、四个降低：降低公积金贷款的利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款的利率，降低卖旧、买新换购住房的税费。解读：秦泰表示，“四个降低”明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策：防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。“本次住建部这一系列政策叠加小幅度的货币化安置，本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。”秦泰进一步指出，目前，一线城市由于对周边城市购房需求形成“虹吸效应”，房价实际上具备进一步上涨的空间，但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施，并未实行全面放松，也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。秦泰指出，在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下，再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向，本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限，减缓需求的下行斜率才是根本目的。李超预计，“四个降低”之下全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约195亿元。“在降低购房成本方面，‘四个降低’将有效减轻居民的购房和还贷压力，支持刚性和改善性住房需求。”池天惠表示。三、两个增加：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元。解读：货币化安置方面，池天惠指出，这一转变从此前的实物安置转向货币化安置，既有利于消化库存，也能托底投资和需求。全国范围内，仅35个大城市就有170万套待改造的城中村，加上其他城市和危旧房，改造需求巨大。“此次对条件成熟的100万套进行改造，将显著改善居民的居住条件，同时促进房地产市场的健康发展。”池天惠表示。李超进一步分析称，2014年至2018年的棚改规模分别达到470万、601万套、606万套、609万套、626万套；2019和2021年分别达到316万套和165万套。因此，在地产“止跌回稳”实现之前，货币化安置仍有进一步加码空间。而对于4万亿元的信贷规模，李超表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。因此，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，该项政策对应增量约1.77万亿元的信贷支持。池天惠指出，增加“白名单”项目的信贷规模的举措，旨在通过加大保交付白名单贷款投入，保障交房，从而修复市场信心。 -电报频道- #娟姐新闻:@juanjienews